Le statut LMNP en bref

Introduction

La Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal très prisé par les investisseurs immobiliers en France. Ce statut permet de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Dans cet article, nous allons introduire ce qu’est le LMNP, ses avantages et inconvénients, et quelques questions courantes.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut de Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal destiné aux propriétaires qui louent des biens meublés (en opposition à des biens vides) à des locataires. Il a été créé pour encourager l’investissement locatif, car il offre une fiscalité avantageuse. Mais pour y être éligible, le propriétaire doit respecter certaines conditions et obligations spécifiques.

Définition de la Location Meublée Non-Professionnelle

La location meublée se distingue de la location vide par le fait que le logement est loué avec un ensemble de meubles nécessaires à la vie courante. Le statut de non-professionnel s’applique lorsque :

• les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 euros
• ou que ces revenus représentent moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

Ce dernier point est important: le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

A contrario, un loueur devient professionnel si ces deux conditions ne sont pas cumulativement remplies.

Historique et Contexte Légal

Le statut LMNP a été instauré pour dynamiser le marché locatif meublé, particulièrement dans les zones tendues où la demande de logements meublés est forte, comme les grandes villes et les zones touristiques. Il est encadré par le Code Général des Impôts et offre des avantages fiscaux non négligeables, favorisant ainsi l’investissement des particuliers dans l’immobilier locatif. Créé en 1949, il s’agit d’une des plus anciennes niches fiscales françaises.

Les Avantages du Statut LMNP

Avantages Fiscaux

L’un des principaux atouts du LMNP est son régime fiscal avantageux. Les revenus locatifs issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers, permettant aux propriétaires de bénéficier de déductions fiscales sur les charges et de l’amortissement du bien. Voici les principaux avantages :

1. Imposition de plein droit sous le régime des micro-BIC si vos recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 € hors taxes (en 2024). Ce règime bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 € (71 % pour les meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes) représentatif des charges (donc sans avoir à justifer les dépenses). A noter qu’il est possible de passer au régime réel si cela vous semble plus intéressant.
2. Amortissement du bien et du mobilier permettant de réduire significativement le montant des revenus imposables, parfois même de les annuler pendant plusieurs années.
3. Les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier en LMNP bénéficient du régime des plus-values immobilières des particuliers. Cela signifie que le propriétaire peut bénéficier d’une exonération totale de la plus-value après 22 ans de détention.
4. Dans certains cas, notamment pour les résidences de services (résidences pour étudiants, seniors, touristes, etc.), il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien immobilier, à condition de s’engager à louer le bien meublé pendant 20 ans.

Rendement Locatif Attractif

Le rendement locatif des biens meublés est généralement supérieur à celui des locations vides. Les loyers sont souvent plus élevés, et la demande pour les logements meublés, surtout dans les grandes villes et les zones touristiques, reste constante.

Flexibilité du Bail

Le bail de location meublée offre une plus grande flexibilité par rapport à la location vide. La durée du bail est généralement d’un an renouvelable, ce qui permet de réajuster les loyers plus fréquemment et de s’adapter rapidement aux fluctuations du marché locatif.

Les obligations du propriétaire

Les formalités préalables

Les loueurs en meublé non professionnels doivent accomplir les formalités d’inscription au répertoire Sirene sur le portail du guichet des formalités des entreprises https://formalites.entreprises.gouv.fr/. Tout nouveau bien mis en location doit également faire l’objet d’une formalité de « déclaration d’ouverture d’un nouvel établissement » dans les mêmes conditions.

Obligations générales

Le propriétaire devra aussi:

• Fournir un logement meublé décent et en bon état d’usage
• Respecter les normes de sécurité et de santé
• Tenir une comptabilité rigoureuse s’il choisi le le régime réel

Il y aurait encore beaucoup à dire (TVA, deficit, CFE, taxes foncières), mais cet article devrait déjà vous donner un bon aperçu de la LMNP. Si vous souhaitez en appprendre d’avantage, le gouvernement a publié un fascicule assez intéressant à découvrir ici.